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库存压力上升 三四线城市楼市降温趋势难以改变

库存压力上升 三四线城市楼市降温趋势难以改变

2015年06月26日

【中国涂料该高份子材料实验室建成后资讯】近期，深圳等一线城市及部分热点城市“日光盘”的消息屡见报端。而与之相对的是，部分房企正加速撤出三四线城市。在房贷、公积金政策松绑皮具礼品影响下，楼市信心受到提振。

整体看，一二线热点城市与三四线城市的成交进一步分化，特别是一线城市成交明显回暖，个人住房贷款利率优惠差异化的趋势将愈发明显。对房地产开发企业而言，继续加快销售去库存、调整城市布局、降低企业运营风险才是“王道”。

实际上，楼市越低迷的地方，救市政策出台就会越频繁。从“330”新政到各地公积金新政，地方政府密集调整政策无疑是为了“救市”，但从库存、人口流入等因素看，三四线城市楼市整体降温的趋势难以改变。

数据显示，2015年前5个月，在其重点监测的全国54个城市中，一线城市合计签约17.11万套，同比涨幅达到了41%；二线城市共签约70.66万套，同比涨幅为13.4%；三线城市签约16.9万套，基本持平，而四线城市成交量轻微下调。新华社房地产价格监测系统数据也显示可以与压光机紧密相连，贵阳、昆明、成都等城市5月份新房住宅成交套数同比仍在下降。另据相关统计显示，在迎来“红五月”的火热成交之后，南昌市场在6月第一周(6月1日-7日)即被打入“深渊”，新建商品房成交量就回落到879套，环比下跌50%；住宅成交量回落到688套，环比下跌56%。

总体来看，目前除了深圳，全国大部分城市房价并没有明显上涨，很多处于同比或环比小幅下跌状态，这说明大多数城市尤其是三四线城市仍然处于去库存阶段。

随着各地楼市成交愈发分化，个人房贷优惠政策也开始出现分化。以北京、龙虾养殖天津等地银行点为例，目前个人首套房贷获得8.5在上海举行的中国国际纺织纱线展览会上折的贷款利率优惠已不鲜见，且获得优惠门槛相比去年也低得多。

一家国有大行北京某点客户经理称：“目前我行对于个人首套房贷最低可提供8.5折的利率优惠，只要资质符合要求就可以申请到，也不会强行要求购买产品。”而北京市多家房地产中介的工作人员表示，近期各家银行对于北京地区二手房的首套房贷款利率优惠一直也在不断调整，目前以8.8折优惠为主，部分银行可提供8.6折甚至8.5折的贷款利率优惠。

如此算来，以贷款100万元、20年期限(等额本息还款)为例，对比降息后基准利率(5.65%)和8.5折优惠利率(4.80%)后发现，享受8.5折利率优惠后，每月月供少还472.65元，总利息支出也减少了113436.17元。这对于购房者来说无疑是减轻了不小的负担。

而与之相对的是，不少三四线城市甚至是中西部地区的二线城市绝缘线，个人房贷却是“铁板一块”，贷款利率几乎没有什么优惠。建设银行南昌某点的贷款客户经理表示：“目前没有听说首套房贷利率可以打折，基本都是基准利率，我们只能给您争取放款快一点。”尽管在“330”新政中，二套房贷的利率已经“松绑”，可以由银行根据借款人的信用状况和还款能力等自主确定，但利率基本都维持在原先基准利率1.1倍甚至更高。

值得注意的是，今年以来，全国32个省市区均对住房公积金政策进行了调整。此轮各地政策调整，主要以提高贷款额度、放宽住房套数认定标准、降低首付比例等为主要内容。比如，涂层铣刀北京、浙江、福建等地首套房的公积金贷款首付款最低可到两成。江苏最低首付比例下调至40%-45%。

过去几年部分三四线城市盲目供地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严重问题，住房消费回归理性后，这部分房子自然少人问津。有些城市在建规模依然很大，销售速度跟不上库存增加速度，库存压力不降反升。

从整体态势来看，当前国内房地产市场仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为半数以上二线城市、大部分三四线城市楼市的主旋律。事实上，这从房贷利率优惠差异也可看出，区域不同，银行对房贷风险的理解也不同。一线城市偏松，二三四偏紧，一目了然。